江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务项目招标公告（三次）

江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务项目招标公告（三次）
（招标编号：Z320000A****XBXB）
项目所在地区：江苏省/淮安市/盱眙县
一、招标条件
本江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务招标（三次）已由项目 审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金：360.**** 万元，招标人为盱眙县****
二、项目概况与招标范围
规模：皇剑国际商业区为大型虚拟产权商铺式商业综合体，总建筑面积约 23,000平方米，共五层。项目总资产估值约 2.2 亿元，由 716 名业主共同持有并按份额享有权益。招标范围 涵盖商业区全方位运营管理服务，主要包括：整体规划、业态分区与租赁管理、品牌招商、市场推广、企划活动、商户管理、业主关系协调、租金代收代付（通过共管账户实施）及日常运营维护等。
范围：本招标项目划分为 1 个标段，本次招标为其中的：
江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务招标（三次）
三、投标人资格要求
江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务招标（三次）：

1. 法人资格：须为中华人民共和国境内依法注册的独立企业法人，持有有效营业执照，且经营范围包括商业运营管理、资产管理等相关内容，注册资本不低于于 200 万元人民币，实缴资本不低于 100 万元人民币（须提供最新年度审计报告或银行资信证明）。
2. 财务状况：须提供 2023 及 2024 年度经会计师事务所审计的财务报无财产被接管、冻结、破产状况，无严重影响持续经营的重大亏损。
3. 商业信誉：投标人及其法定代表人近三年内无行贿犯罪记录（以“中国裁判文书网”查询结果为准）；近两年未因违反招投标相关法律法规受到县级以上主管部门行政处罚；近三年无因拖欠农民工工资或发生重大安全生产/质量事故及其他原因被列入失信被执行人名单、失信企业或限制投标的记录（提供承诺，加盖公章）。
4. 利害关系回避：与招标人、业主委员会成员、前期开发单位及现有运营商不存在任何关联关系及利益输送行为；前期物业管理公司及其关联企业、前期顾问单位或其他存在利益冲突的机构。
   2.2 专业资质与能力要求
5. 团队要求：必须组建专职常驻运营团队，团队总人数不少于 3 人（不包括法人），须提供法人及团队成员名单、详细简历、劳动合同及开标前近 6 个月社保缴纳证明；项目经理须常驻现场，具备 5 年以上同等规模商业项目全面运营管理经验，须提供相关案例证明；招商、运营、市****
6. 运营经验：须提供至少 1 个面积 2 万平方米以上商业项目的全程运营管理合同及成功运营实证（如出租率、客流量、销售额等关键数据）。
7. 招标人将对运营方进行中的项目及公司场所进行实地考察。

本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：****14时30分到****17时00分
获取方式：参加竞标报名提供下列材料：法定代表人身份证明（正反面）、营业执照、被授权人身份证明（正反面）、有效的被授权委托书；
投标人可将以上报名资料扫描发送至邮箱****@qq.com（需在身份证复印件上备注电话号码联系方式）或投标人凭借以上材料原件送至江苏都梁工程项目管理咨询有限公司（盱眙县****）报名，资料费300元（售后不退）
五、投标文件的递交
递交截止时间：****09时00分
递交方式：现场递交
六、开标时间及地点
开标时间：****09时00分
开标地点：盱眙县****
七、其他
第一章 总则
1.1 项目名称：江苏盱眙皇剑国际商业区整体运营管理服务项目。
1.2 招标人：盱眙县****
1.3 项目地址：淮安市****
1.4 项目概况 皇剑国际商业区为大型虚拟产权商铺式商业综合体，总建筑面积约23,000平方米，共五层。项目总资产估值约2.2亿元，由716名业主共同持有共按份额享有权益。
1.5 招标范围 涵盖商业区全方位运营管理服务，主要包括：整体规划、业态分区与租赁管理、品牌招商、市场推广、企划活动、商户管理、业主关系协调、租金代收代付（通过共管账户实施）及日常运营维护等。
1.6 核心原则 本次招标及后续运营管理全程以保障全体业主权益、提升资产价值为核心宗旨。
第二章 投标人资格要求
投标人须同时满足以下所有条件，任一要求未达标即视作无效投标。
2.1 基本资格要求

1. 法人资格：须为中华人民共和国境内依法注册的独立企业法人，持有有效营业执照，且经营范围包括商业运营管理、资产管理等相关内容。注册资本不低于200万元人民币，实缴资本不低于100万元人民币（须提供最新年度审计报告或银行资信证明）。
2. 财务状况：须提供2023及2024年度经会计师事务所审计的财务报告，无财产被接管、冻结、破产状况，无严重影响持续经营的重大亏损。
3. 商业信誉：投标人及其法定代表人近三年内无行贿犯罪记录（以“中国裁判文书网”查询结果为准）；近两年未因违反招投标相关法律法规受到县级以上行政主管部门行政处罚；近三年无因拖欠农民工工资或发生重大安全生产/质量事故及其他原因被列入失信被执行人名单、失信企业或限制投标的记录（提供承诺，加盖公章）。
4. 利害关系回避：与招标人、业主委员会成员、前期开发单位及现有运营商不存在任何关联关系及利益输送行为；前期物业管理公司及其关联企业、前期顾问单位或其他存在利益冲突的机构。

5. 投标截止与开标：2025 年 12 月 5 日 9 时 00 分公开开标；
6. 结果公示：对评标确定的中标候选人公示 3 个工作日；
7. 签订合同：公示期满无异议后，发出中标通知书，并签署正式运营管理合同。
   4.2 评标分为两个阶段：
   第一阶段：资格性与符合性审查
   资格审查要求详见第二章投标人资格要求，对投标文件进行初步评审，剔除不满足要求的投标人，满足要求的进入第二阶段。
   第二阶段：资格审查通过的投标人入围进入有底价竞拍，竞拍规则如下：
   承包期为十年，首年总承包租金起拍价为 360 万元人民币。租金调整机制为：前 2 年保持不变，第 3 至第 7 年逐年递增 1.5%，第八至第十年逐年递增 5%；
   每次举牌加价幅度为 10 万元人民币或 10 万元的整数倍，本次竞标采用有声竞拍的形式，竞标者应价与主拍人叫价相对应。主拍人对最后一轮应价重复三次报价，第三次重复报价无人应价的落槌成交。
   特别说明：最终竞拍价每年的 5%可用商城购物券抵扣租金，并按业主投资比例分配给全体 716 位业主，旨在促进商场客流；该购物券实际面额不得再行折位和跳价后、须以书面形式递交报价）；通过初审的投标人进入运营管理献报价环节，报价不得低于招标底价，否则投标无效；
   注：如果投标不足三家，招标方有权采取议标的方式确定并签署相关协议（特别约定：物业管理由中标方自持、但是不得在中标价中扣除、且与招标方另行签订物业维护细则，如需物业管理相关资质，由中标人自行办理）。
   第五章 运营考核与退出机制
   5.1 定期考核 实行季度审计：招标人委托独立第三方机构对运营商的财务状况、合同履约情况以及 KPI 完成进度进行季度审计；实行年度考评：每年年末由业主委员会组织业主或业主代表对运营商进行满意度综合评价。
   5.2 关键绩效指标（KPI）1. 关键绩效指标（KPI）：为避免后续争议，以下量化指标需明确写入招标文件，作为未来考核依据：

• 年度平均出租率 ≥85%
• 业主租金给付及时率 ≥100%（此为硬性核心条款）
• 业主综合满意度 ≥80 分
• 客流量年增长率 ≥5%
• 设备及物业管理达标率 >95%
  5.3 退出与违约机制 整改机制：运营考核未达标、经审计发现重大问题或发生承诺违约事项时，招标人有权发出书面整改通知，要求限期改正；违约处罚：逾期未整改或整改后仍不符合要求，招标人可依据合同扣除相应履约保证金或收取违约金；合同解除：如发生重大违约行为（例如：实际派驻人员与承诺严重不符、团队规模持续不足、从事利益冲突行为、关键 KPI 连续两季度未达标等），招标人有权单方解除合同，并将该运营商列入合作黑名单，同时上报行业主管部门。
  第六章 其他说明
  6.1 投标保证金
  投标人须在投标截止时间前提交人民币壹拾万元的投标保证金。
  账户名：江苏都梁工程项目管理咨询有限公司
  开户行：中国银行股份有限公司盱眙国贸支行
  账 号：****
  转账需注明：江苏盱眙皇剑国际商业区运营管理服务投标保证金

2.2 专业资质与能力要求

1. 团队要求：必须组建专职常驻运营团队，团队总人数不少于 3 人（不包括法人），须提供法人及团队成员名单、详细简历、劳动合同及开标前近 6 个月社保缴纳证明；项目经理须常驻现场，具备 5 年以上同等规模商业项目全面运营管理经验，须提供相关案例证明；招商、运营、市****
2. 运营经验：须提供至少 1 个面积 2 万平方米以上商业项目的全程运营管理合同及成功运营实证（如出租率、客流量、销售额等关键数据）。
3. 招标人将对运营方进行中的项目及公司场所进行实地考察。

第三章 禁止行为与核心承诺

中标人须在投标文件中附具由法定代表人签字并加盖单位公章的《承诺书》，对下列条款作出具有法律约束力的承诺。

• 3.1 禁止将本项目整体运营管理服务转包，如有分包，其分包必须征得发包人书面同意。
• 3.2 在商业区内开展的一切租赁、出租、转租、改租等经营行为，均须服务于整体招商与统一运营，并严格遵守国家相关法律法规。
• 3.3 团队稳定性承诺 承诺核心管理团队（总监及以上）持续在职人数不少于 5 人；中标后第一年为运营稳定期，未经招标人书面批准不得更换项目经理。若确需更换，接任者资格与经验不得低于原投标承诺标准；如因中标人原因导致常驻团队人员数量低于承诺标准，每缺少 1 人，中标人应按 10 万元/人/月的标准向招标人支付违约金（以招标人实际现场随机抽查、每月超过三个工作日视为该月脱岗）。
• 3.4 诚信承诺保证实际派驻项目人员与投标所承诺的人员完全一致，严禁人证不符，否则视为严重违约；确保投标文件所有内容（包括资质、业绩、财务、人员等信息）真实、准确，如有虚假，自愿接受取消投标资格或中标资格，并承担相应法律责任。
• 3.5 安全与社会责任承诺承诺建立并严格执行安全管理制度，杜绝重大安全责任事故的发生；承诺合法合规经营，避免因运营管理不当导致重大负面社会影响事件因中标人责任造成上述事故或事件，招标人有权依据合同约定追究其责任，包括但不限于要求赔偿损失直至解除合同。
• 3.6 不可竞争费用：本次招标代理费用为 5700 元由中标人支付，投标人充分考虑报价当中。

第四章 招标流程与评标办法

• 4.1 招标流程
  1. 发布公告：通过江苏省招标投标公共服务平台发布招标公告（发布时间拟定为 2025 年 11 月 21 日）；
  2. 报名时间：2025 年 11 月 25 日起至 2025 年 12 月 1 日，每天上午 8:30 至 11:30，下午 14:30 至 17:00（北京时间，法定节假日除外 ）参加竞标报名提供下列材料：法定代表人身份证明（正反面）、营业执照、被授权人身份证明（正反面）、有效的被授权委托书；投标人可将以上报名资料扫描发送至邮箱 ****@qq.com（需在身份证复印件上备注电话号码联系方式）或投标人凭借以上材料原件送至江苏都梁工程项目管理咨询有限公司（盱眙县****
  3. 发售文件：报名成功后即可领取招标文件
  4. 现场踏勘与答疑：不组织现场踏勘，由投标人自行现场勘察；开标时组织招标疑问解答；

6.2 履约担保

中标人须在签订正式合同前,向招标人提供金额为 150 万元的履约担保。担保可采用银行保函、担保公司保函或现金等方式。

6.3 保险

运营期间内,涉及商业区运营的一切必要保险,包括财产一切险、公众责任险、员工意外伤害险等,均由中标人负责投保并承担相应费用。

6.4 解释权

本招标方案的最终解释权归盱眙皇剑国际商业区****

八、监督部门

本招标项目的监督部门为/

九、联系方式

• 招标人：盱眙县****
• 地址：盱眙县皇剑国际
• 联系人：罗先生、马先生
• 电话：****、****
• 电子邮件：
• 招标代理机构：江苏都梁工程项目管理咨询有限公司
• 地址：盱眙县****
• 联系人：李女士
• 电话：****
• 电子邮件：
  招标人或其招标代理机构主要负责人(项目负责人)
  招标人或其招标代理机构 (盖章)