中御广场物业服务采购公告

服务项

服务内容

服务标准

客户服务

接待服务

一、接听客户电话时，必须在响三声内拿起电话，使用敬语“您好”，接待人员应及时答复客户的咨询、求助、投诉、报事报修等事项，无法及时给出准确答复时，需留下客户联系方式，在15分钟内准确回复客户，相关部门当天内处理好客户问题；
二、物品借用：1、做好物品借用登记手续；2、确认归还时间；3、归还时，检查物品是否完好并做好归还记录。
三、失物招领：1、将失物放置于指定区域并做好登记手续；2、企业管家在客户群里发布失物信息；3、客户领取时做好相关记录。

迁入迁出服务

1、迁入和迁前：告知业主/物业使用人准备相关资料，所有业主/物业使用人100%知悉；
2、迁入和迁中：安排专人进行现场管理和协调，确保符合迁入迁出要求；
3、60分钟办理完毕。

客诉/报修受理服务

1、设置24小时报修服务热线。
2、接到报修需求后，工程人员需15分钟内响应；紧急问题30分钟内处理完成，一般问题60分钟内处理完成；重大问题72小时内解决（非物业职责内问题需拿出解决方案，与业主/物业使用人充分沟通后协助其解决）。
3、报修回访满意度≥90%

装修服务

1、装修受理：提前告知业主/物业使用人办理装修所需资料，确保装修资料齐全；
2、审图：图纸需包含水、电、消防系统图、平面图，装修材料型号规格符合电气、给排水、消防设计规范，工程主管在3个工作日内完成审图；发现不合格问题，需立即联系业主/物业使用人，沟通并达成一致；
3、装修入场：装修人员持证进入，装修材料进出检查登记，材料搬运按照指定动线及货梯进入，不得在上下班、午休时间进入；
4、巡查：秩序、工程、客服每班巡查1次并做好记录，发现有违规违章或违反协议行为的，应予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时上报相关部门；（秩序巡查装修安全事宜、工程巡查装修图纸符合性、客服巡查装修规范事宜）
5、垃圾清运：装修垃圾应实行袋装并在临时垃圾池堆放，按照指定动线定期清运，货梯进出，不得在上下班、午休时间搬运，确保施工区域无垃圾堆放，杜绝安全隐患，不影响园区环境；
6、装修投诉受理：勒令装修公司立即按照装修协议要求进行整改；若装修符合管理要求，则向邻里做好解释工作；
7、验收:工程人员按装修申请内容及设计图纸核查验收，对发现与设计不符的要求整改，确保符合相关规范。

空置商铺管理

1、工程巡查：每月1次，确保设备设施完好（巡查内容和标准：水井阀门常闭，电井电源断开，设施完好，墙体无渗水、无开裂）；
2、客服巡查：每月1次，对空置商铺进行开窗通风、散热、防止墙面、天花发霉（恶劣天气前需增加1次巡查频次）；
3、所有检查问题项限期整改，整改合格率100%；

租户管理

1、出租前：提醒承租人准备好租房备案资料，所有承租人100%知悉；
2、出租办理：资料齐全的，备案手续15分钟办结；与所有租户交底，双方对原始配套设施数量进行移交，告知其遵守《商品房屋租赁管理办法》、《武汉市房屋租赁管理办法》的相关规定；
3、装修管理要求参照装修服务要求执行。

客户关系维护

客户满意度管理

1、每年应开展自我评价1次，对物业服务进行全面客观的评价，形成年度物业服务报告；
2、每半年对业主/物业使用人开展整体满意度测评，对业主/物业使用人提出意见制定整改措施及计划，1月内完成整改，整改满意完成率100%；

文化宣传管理

1、工作通知：一般通知提前3天，紧急通知提前半天告知；

客户问候与关怀

1.客户关怀：乔迁、开业当日，准备相应贺礼（对联、绿植等）上门表示祝贺；

出入口管理

1.建立健全门岗管理制度；
2.设专人24小时值班；
3.应对可疑人员进行登记，广告推销等非工作人员禁止进入；
4.应对出入物品进行管理，物品搬运安排在非工作时段内进行，并实行查验放行。发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门；
5.节假日前及时发布安全提示，提醒所有业主/物业使用人关好门窗、水、电；
6.疫情防控期间100%落实出入人员登记、消毒等安全防范措施；
7.对装修及其它临时施工人员100%实行出入证管理。

巡逻管理

1.按指定的时间和路线进行巡逻每两小时巡逻1次，发现异常情况（通道堵塞、可疑人员等），应立即通知有关部门并在现场按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；
2.楼梯间等室内公共区域，每班每四小时巡查1次。巡逻中发现异常情况（楼道堵塞、可疑人员等），应立即通知有关部门并在现场按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；巡逻中发现业主/物业使用人存在违反公共秩序的行为，应及时制止并当天整改，整改合格率100%；
3.商铺入户检查、安全宣传每月20日前完成1次，要求商铺自查，并完成安全隐患整改，整改合格率100%；
4.接到中控室报警时，5分钟内到达现场，按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；
5.消防安全巡逻详见消防安全管理；
6.电梯安全巡逻详见电梯安全管理；
7.装修安全巡逻详见装修安全管理；
8.车场安全巡逻详见车场安全管理；
9.空置商铺安全巡逻详见空置商铺安全巡逻；

监控室管理

1.设置监控室并安排专人24小时值班，每班1人，值班期间全程关注监控画面，发现问题时，需在15分钟内赶到现场，当场处理完成；
2.监控室收到报警信号后，秩序员在15分钟内赶到现场当场处理完成，不能当场处理的应立即通知上级并启动应急预案；
3.物资配备完好率100%（含消防、钥匙、安全疏散图、应急预案等资料）
3.视频资料至少保留30日备查（以硬盘内容大小为主），视频图像清晰，显示时间应与标准时间相符；业主/物业使用人调取监控时，需提供公安机关证明；

安全生产

消防安全管理

1.预案：
编制灭火和应急疏散预案，内容全面有效；
2.培训与演练：
1) 建立与消防救援队联勤联动机制，培训演练每月15日前组织完成1次；
2) 开展灭火和应急疏散演练，6月、11月各组织1次；
3) 演练发现的问题项限期整改，整改合格率100%；
3.宣传：
开展消防宣传（温馨提示、火灾事故案例及法规宣传等），每半年首月完成1次；
4.检查：
1）委托具有合格资质的消防维保单位按照《消防维保合同》，遵循GB-25201-2010《建筑消防设施的维护管理标准》要求进行消防维保，每月30日前出具相应的维保记录，保障消防设施正常运行；
2）每班对消防设施巡查，巡查发现建筑消防设施存在问题和故障的，应立即通知维修人员进行维修，限期整改；
3）控制室值班人员每日巡查报警主机，消除并处理各类报警、故障信息，对火灾探测器定期进行模拟实验，每两年进行1次全面清洗，及时更换失效器件，确保设施正常运行；
4）每周对消防泵房巡查2次，查看消防水系统压力情况，每月对消防泵和喷淋泵启动试验1次，每年保养1次；
5）每月对室内消火栓进行巡查1次，检查消防水带、消防卷盘、消防水枪无缺失、破损；
6）每月检查消防水池等储水设施水量达到规定水位，冬季对室外管道及设施采取防冻措施；
7）每月对正压送风和排烟系统进行检查，与控制室报警系统的联动情况，风机运行及风阀是否正常；
8）每月对灭火器进行巡查1次，对不符合标准（压力指针未指向绿区）的灭火器进行更新或充压；
9）每半年对疏散指示牌（灯）放点测试1次，放电时间不足半小时的及时进行维修或更换；
10）每百年检查防火卷帘门，楼宇内常闭防火门处于常闭状态，可随时定向开启；
11）气体灭火装置每季度第1个月进行信号测试1次，灭火装置每年检测1次；
12）发现问题限期整改，整改合格率100%；
5.检测：
按照《消防法》规定，每年委托具有合格资质的消防检测公司，对建筑消防设施设备进行联动测试并出具合格的建筑消防设施设备检测报告；问题项及时整改，确保设施完好率100%；
6.组织：
1）建立志愿消防队、微型消防站，明确各级、各岗位消防安全责任人、职责，消控室值班人员需持证上岗，每年考核1次；
2）接到火灾报警后，应在5分钟内赶到现场，按照应急预案处理并上报公司，必要时拨打119；
7.档案：
消防档案，消防安全制度、消防设施设备操作规程、消防安全责任书，检测报告，巡查、维修、保养记录，消防应急演练预案、培训及演练记录存档留存。

电梯安全管理

1.预案：
编制电梯困人、扶梯意外应急救援预案，内容全面有效；
2.培训与演练：
开展电梯困人紧急救援专项培训和应急演练，培训演练每年年检前1次，所有人员培训合格；
3.宣传：
开展电梯安全宣传（温馨提示、电梯事故案例及法规宣传），每季度更换1次；
4.检查：
1）对电梯轿厢内及机房内设备运行情况进行检查，每天1次，确保设备运行正常；
2）对垂直电梯紧急报警装置进行检查，每天1次（抽查），确保使用正常，通讯正常；对手扶电梯急停开关进行检查，每天1次（抽查），确保正常；
3）制订电梯日常维护保养计划，保证电梯至少每15天进行1次日常维护保养，确保电梯运行正常；
4）发现问题限期整改，整改合格率100%；
5.检测：
1）委托第三方具有A级资质的维保单位，按照TSG 08和武汉市特种设备相关要求进行检测，每年1次。
2）发现问题限期整改，整改合格率100%；
6.组织：
1）明确电梯安全应急处置组织机构及其职责，建立健全电梯安全管理制度和操作规程，内容全面有效；
2）电梯管理人员须持电梯管理员证，每月考核1次；电梯维保单位需依法取得电梯A级资质，电梯维保人员须取得电梯操作证；
3）每50台电梯配备1人，不足50台电梯的至少配备1人；按照TSG 08的要求张贴特种设备使用标志，确保符合TSG 08要求（特种设备管理规则）；
4）设置24小时应急救援电话，发生电梯困人等紧急事件时，人员应在10分钟内到达现场进行安抚，专业维修人员应在30分钟内到达现场开展解救工作；
7.档案：
电梯使用登记证、电梯年检合格标识及检验报告、电梯维保记录 、电梯维保合同 、电梯安全管理员证、应急演练预案、培训及演练记录存档。

高空坠物安全管理

1.预案：
编制“高空坠物”应急处置预案，内容全面有效；
2.培训与演练：
实施“高空坠物”应急处置培训与演练，培训演练每年不少于1次，所有人员培训合格；
3.宣传：
宣传栏及楼栋开展“高空坠物”安全宣传（温馨提示、高空坠物处罚案例及法规宣传），每季度更换1次；
4.检查：
①监控设备管控，日常专项巡查，每天1次；
②所有检查问题项限期整改，整改合格率100%；
5.组织：
明确“高空坠物”事件应急处置组织机构及其职责，每月考核1次；
6.档案：
应急预案、培训及演练记录、日常专项巡查记录，事件的处置资料，如监控记录、出警记录等存档。

其他安全管理

预案：
1.停水、跑水应急处置预案；
2.触电急救预案；
3.停电处置预案；
4.燃气泄漏处置预案；
5.工伤事故处置预案；
6.危化品泄露处置；
7.中毒处置应急预案；
8.交通事故处置应急预案；
9.车辆物品被盗处置预案；
10.公共卫生事件处置应急预案
11.食物中毒、突发急病处置预案；
12.打架斗殴、盗窃、抢劫、寻衅滋事、非法聚集、车辆冲岗、自杀、反恐、儿童走失、人员踩踏，防台防讯、地震处置预案。
演练：以上预案每年演练不少于2次，确保所有人员培训合格；

楼内保洁

大堂保洁

1.地面：（大堂保洁首层大厅配备工具车/工具包1套、标准楼层配备工具车/工具包1套、VIP楼层合计配备工具车/工具包1套）
每日清洁2次(上午8点前完成，下午6:00后二次清理），其他时间段循环保洁1次/小时，无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、胶迹、油污；
2.墙面及附属物
2米以下部位每周清洁1次，2米以上部位每月清洁1次，干净、无尘、无胶迹、无水迹、无悬挂物；
3.玻璃：
每周清洁2次，干净、无尘、无渍、无胶迹；
4.大门及人行电子闸门
每日清洁2次，每周不锈钢油上光1次，无尘、无渍、无手印，金属表面光亮，透明物体面光亮如新；
5.大门及电梯等待区域设置地垫，周一至周日每日更换并及时清洗；
6.顶面及灯具除尘每季度1次，无尘、无蛛网。7.雨雪天，放置防滑提示牌，铺设防滑地垫（依据天气即时处理）

楼层、梯间保洁

1.过道地面：每日清洁1次，循环保洁1次/3小时；
2.楼梯台阶：每日清洁1次，循环保洁1次/3小时；
3.扶手：每日清洁1次，循环保洁1次/半天；
4.栏杆、窗台、防火门、消火栓门、指示牌：每周清洁1次；
5.天花板、公共灯具：每季度清洁1次；
6.楼道墙面、开关面板及踢脚线：每月清洁1次；
7.消防管线：每季度清洁1次；
8.其他共用部位门窗玻璃：每月清洁1次；
9.清洁要求：无垃圾、无牛皮癣、无尘、无渍水、无锈迹、无胶迹、油污；

顶层屋面保洁

1.天台、明沟：每月清洁1次，汛期前全面清洁1次；
2.上人屋面：每周清洁1次；
3.清洁要求：无垃圾、无渍水、无胶迹、油污；

电梯轿厢保洁

1.地面：(上午8点前完成1次，下午5:00后共二次清理）每日循环清洁1次/2小时;
2.四壁：(上午8点前完成1次，下午5:00后共二次清理）每日循环清洁1次/2小时；
3.灯饰及轿厢顶部：每周清洁1次；
4.电梯面壁、层门：每周清洁2次，每周不锈钢油上光1次；
5.轿厢地毯更换:2次/周；
6.清洁要求：无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、无胶迹、无油污；

电梯前室

1.地面：
每日清洁2次(上午8点前完成，下午5:00 后二次清理），其他时间段循环保洁，无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、胶迹、油污；
2.墙面及附属物
2米以下部位每周清洁1次，2米以上部位每月清洁1次，干净、无尘、无胶迹、无水迹、无悬挂物；
3.玻璃：
每周清洁2次，干净、无尘、无渍、无胶迹；
4.电梯层门
每日清洁1次，每周不锈钢油上光1次，无尘、无渍、无手印、表面光亮；

公共卫生间保洁

1.蹲便器/座便器、小便池、纸篓、镜子、台面、地面(上午8点前完成1次，中午1点前完成1次， 下午6:00后共三次清理）；
2.隔板、门、墙面清洁1次/周，出风口、灯具、天面清洁1次/月；
3.纸篓内垃圾袋超出2/3及时更换；
4.卫生间作业期间，需摆放工作/防滑提示牌后方可开始作业；
5.清洁要求：无垃圾、无尘、无锈迹、无水迹、尿迹、胶迹、油污、无异味及异物；

主次干道保洁

1.道路：每日清扫2次（夏季8点前完成、其他季节8：30前完成，下午15时至16:30二次检查清理)；
2.主干道清洗：每季度清洗1次；
3.雨后应及时清扫主路、干路积水；主干道有积雪时应及时清扫，主要人行出入口铺设防滑垫；
4.清洁要求：无垃圾、无渍水、无油污，道路无积水，无积雪；

园区设施保洁

1.道路灯、庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、景观：2米以下每周清洁1次，2米以上每月清洁1次；
2.清洁要求：无垃圾、无渍水、无尘、无胶迹、无油污，无高空杂物悬挂；

其他项目

1.工具间：地面干净，摆放整齐有序；每日2次清洁；
2.外立面玻璃幕墙清洗工作：无；

垃圾收集与处理

1.垃圾实行可回收和不可回收分类管理，垃圾分类标志设置合理；
2.按写字楼楼层设置生活垃圾收集点；裙楼定时集中将生活垃圾送至室外垃圾集中堆放点；
3.垃圾清理：楼层生活垃圾，每日上午8点前、中午14时前、下午17时至19时通过货梯运送到生活垃圾集中点；
商业生活垃圾：每日8点前、下午17:00前运送到生活垃圾集中点；
公共区域垃圾：每日8点前及16：30至17:00运送到生活垃圾集中点；
4.生活垃圾清运:日产日清（以环卫部门清运时间为准），垃圾转运点周围地面无散落垃圾，每日垃圾清运完后冲洗1次,无痰渍、无异味、无烟灰、油污、水迹、灰尘、保持干净、光洁、垃圾不能超过2/3；
5.垃圾中转站每日清洁2次,依据转运时间集中清洁；
6.垃圾桶、果皮箱:每日清洁2次（上午7点前完成，下午17时至19时二次清理），桶、箱外有污迹时及时清理；每周全面清洗1次；垃圾桶翻盖覆盖率100%；
7.建筑垃圾:设置临时垃圾池，集中存放，定期外运；周围地面无散落建筑垃圾。

PCO消杀及消毒

1.在每年5月至9月蚊、蝇、蟑螂孳生季节每周消杀1次,提前3日告知；
2.老鼠每季度消杀2次；投放药物应预先提前3日告知，投药位置设置明显标志；
3.每月对主出入口其他重点区域进行重点2次消毒，消毒前预先提前一日在楼内进行公告；
4.当发生新冠疫情或重大卫生事故时，参照当地卫生防疫部门规定执行消毒等措施；
5.消杀记录详实，存档；
6.消杀及消毒标准：无蚊蝇、蟑螂、鼠迹

异味处理

1.适用范围：大堂、电梯轿厢、卫生间、楼梯间、明沟暗渠、地漏口等区域；
2.措施：大堂、公共卫生间摆放绿植或清香剂，公共卫生间在清理完毕后，在男卫间小便池投放香精球，少于1/5更换；楼梯间等其他区域查找异味产生来源、无异常后，每日喷洒空气清新剂1次；专人检查天台、裙楼平台、地下室的明沟暗渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通；检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理消杀；确保其不产生异味；
3.记录详实，存档

油烟排放管理

1.每天1次对公共区域进行巡视，对产生油烟超标行为进行记录上报，由客服中心督促整改；
2.倡导维护园区环境；空气中没有异味；

消尘

1.每日清扫路面，保障路面干净整洁；
2.定期对地面进行冲洗，详见主次干道、车库车棚清洁标准；

环境事务应急预案

大风：
事前1.检查楼内门窗等；2.检查各种指示牌、广告牌等；即时清理杂物，保障主干道路及人行通道畅通；做好温馨提示；
事后1.白天组织保洁员工进行清扫工作，确保园区****
暴雨：
事前1.查看各类水管畅通情况，保障管道排水畅通；保洁领班应巡查各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况；保洁领班应派专人检查天台、裙楼平台的明沟暗渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通；检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理；防滑地垫及时铺设
事后1.保洁员应及时清扫各责任区****
高温：
事前1.查看各屋顶路面情况,对人、机械设备进行高温预防；准备充足避暑物品（药片、水剂），室外各工种每天上午10：30分前完成工作,下午2：30分-3:00后开始工作；
事后1.每日高温时对设施设备进行遮阴处理；检查楼顶的防水隔热层是否运行正常,若运行不正常,及时通知专业人员进行排查、检修；
冰冻：
事前1.使用亚麻棉包好管道设施，对不耐阴冷植物进行保温处理；根据天气预报，将易冻水管等提前做好保暖措施；做好园区内各种水管及植物的防冻害；防滑地垫及时铺设
事后1.使用食用盐化冰、用铁铲及时清理主干道及人行道；保障主管道及人行道正常通行,确保出行安全

房屋及设施设备管理

房屋结构

1.工程人员每季度对梁、板、柱等结构构件季度巡视1次，确保无裂痕，无沉降；
2.借助专业仪器对外观出现变形、开裂、沉降等进行观测，发现结构异常，及时告知产权业主，同时采取必要的防护措施；

建筑部件

1.每周对楼梯、扶手、公共门窗、坡道等共有部分检查1次，确保楼梯、扶手、公共门窗无破损，破裂；坡道无断裂，沉降；
2.每周对幕墙玻璃、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等检查1次，发现玻璃自爆及时进行安全防护，组织相关专业公司进行维修更换；
3.每年汛前和强降雨前对检查屋面防水和落水管等建筑部件进行1次检查，确保屋面排水设施畅通；
4.发现房屋外墙面砖、涂料抹灰层等装饰材料脱落，及时做好安全防护措施并上报产权业主。

附属构筑物

1.每月巡视写字楼、裙楼商户标志、标识、标号2次，清晰无破损，无脱落；
2.每周巡查外围道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠、雨污水井等1次，确保道路、场地、阶梯及扶手、侧石无裂痕，无沉陷，无积水；管井、沟渠、雨污水井等无满渍，无堵塞，畅通；
3.每周巡查1次裙楼广告、电招，广告位内容出现破损、商铺电招破损及时通知责任主体单位维护；
4.危险部位：燃气中压箱、设置安全防范警示标志，每天检查1次，确保无缺失，倾倒。

防雷装置

1.每季度对防雷装置检查1次。发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理，确保无锈蚀，变形，断裂。
2.房屋防雷装置每2年检测1次，确保性能符合GB/T 21431的要求。

公共照明

1.每天工程人员巡检楼内照明、楼外照明、应急照明(除人为控制外）1次。楼内灯具一般故障2小时内修复，复杂线路故障1日内修复，楼内照明灯具完好率100%；
2.路灯开启时间：夏季：19：30-5：30 冬季：17：30-7：00（根据季节变化及天气情况适时调整开启时间）；
3.路灯、楼道灯完好率应不低于100％；

日常维修

1.受理业主/物业使用人报修后，需5分钟内响应；紧急问题15分钟内处理完成，一般问题30分钟内处理完成；无法在30分钟内处理的告知原因，并协调资源在24小时内处理完成；重大问题72小时内解决（非物业职责内问题需拿出解决方案，与业主/物业使用人充分沟通后协助其解决），客户满意率100％；
2.公共设施门、窗、雨棚每周巡查1次，发现损坏及时维修；对存在安全隐患的进行围挡，有计划组织维修。

设施设备管理

二次供水

1.依法取得卫生许可证，建立二次供水设施管理制度，二次供水水质符合GB 5749的规定；
2.水箱间、水泵房每班巡视4次；水泵、管道、阀门每月检查养护2次，确保水泵运行正常，压力稳定；设备运行无异味，无异响；管网压力无波动，无泄漏，无锈蚀；阀门操作机构灵活无卡塞，挂运行状态标识；
3.水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，钥匙由专人保管；储水设施溢水口、泄水口保持通畅，设置防虫防鼠设施，确保水箱无锈蚀，无溢水，无缺水，溢水口保持畅通；
4.委托有合格资质的公司（设备操作人员和清洗消毒人员需取得健康证明，并接受卫生知识培训）每季度对二次供水箱设施清洗1次，水质检测每月1次，并出据水质检测报告，确保生活饮用水符合GB 5749卫生标准；
5.每班对楼层内水管井进行巡查1次，确认无渗漏情况，发现问题及时处理；
6.入冬前对暴露管道进行防冻处理，确保管道无冻裂；
7.建立用水台帐，每月定期抄表，对损耗进行分析，对数据异常应及时调查原因；
8.发现问题限期整改，整改合格率100%。

供配电设备管理

1.建立总配电室管理制度，明确总配电室安全责任人和管理人；
2.高压值班电工对设备运行状况每2小时记录1次设备运行数据，对主要运行参数进行查抄，确保供配电设备运行安全可靠；
3.一般维修电工每月对楼宇内电井房巡查2次，确保无杂物，无异味，各种指示灯完好，防火封堵完好；
4.每年6月和12月对设备计划停电检修，高低压配电柜、变压器每年检修除尘2次，按照GB/T 1689 23的要求对低压配电设备、绝缘工具进行检验检测，保证高低压配电柜、变压器安全运行可靠，符合GB/T 1689 23标准；
5.配电室安全标志设置规范，安全防护用品配备齐全且在6个月有效检测期间内，通风照明良好；
6.每月对商铺用电情况进行检查，测试线路负荷分配情况，对经常出现用电故障的商户对线路进行安全检测，解决用电故障问题；
7.每2年请供电局专业单位对主要供电设备：高压柜、变压器进行安全检测，确保符合GB/T 1689 23标准；
8.发现问题限期整改，整改合格率100%。

安防设施设备管理

1.视频监控：监控系统设施设备每天检查1次，每季度维护保养1次，确保电源/线路的电流正常稳定/无松脱/破损、扭曲、断裂现象，标识清晰；录像机/监视器表面清洁无灰尘、画面无黑屏、视频录像保存期限大于30天；矩阵及键盘：标志清晰、信号指示正常、键盘切换操作灵敏无误；摄像机及护罩安装牢固、角度合理、无灰尘杂物、画面清晰稳定、防雨措施完好，云台转动控制灵活；
2.发现问题限期整改，整改合格率100%。

排水排污设施管理

1.对雨水井、污水井、雨水口等排水设施每月检查1次，发现问题及时清理、疏通；汛前加强检查、清理和疏通，保证排水设施通畅；
2.每月对餐饮类商铺废水管网进行检查，每季度安排专业疏通单位进行1次管网维护，防止堵塞；
3.值班高配电工每周对地下室、电梯排水泵检查1次，雷雨季节加强巡查频次，发现设备故障及时通知工程主管计划维修，确保设备处于自动运行状态；
4.按需配备的排污泵、挡水板、沙袋、雨具、照明工具、备用发电机等防汛器材，每月检查1次设备完好，缺失和损坏的及时配置，保证突发事件应急有效；
5.排水泵汛期每班巡检1次，确认集水井一主一备设备完好，排水泵运行无异响，浮球阀动作灵敏可靠，控制箱内无异味，温度、电压、电流处于正常范围内；
6.隔油池每两月清理1次，排水管网每3个月疏通1次，化粪池每年清掏1次，发现异常及时疏通，保障管道通畅，无异味，无外溢。
7.发现问题限期整改，整改合格率100%。

中央空调管理

每年安排中央空调系统检测与检修

设备机房管理

1.建立设备机房管理制度，明确设备机房安全责任人和管理人，内容全面有效；
2.设备机房门保持完好并加锁，设施设备标志、标牌齐全，挂牌管理；
3.设备房设《外来人员进入记录》，需由项目经理陪同，设备房值班人员认真填写来访人员相关信息；
4.重点设备机房每班巡视4次，机房内无杂物，入口等位置设置挡鼠板，在明显易取处设置消防器材，确认实际运行状态于摸拟运行图一致； 5.公共电、水管井、风面房每月巡查2次，清理卫生，杜绝乱拉网线和占用管井行为；
6.按公司品质管理建立设备资料台帐，制定年度、月度、周保养计划，按计划开展设备维修维护保养工作，确保设备正常运行；
7.发现问题限期整改，整改合格率100%。

节能管理

1.每天工程人员在每天22：00对楼内公区走道、卫生间照明灯具、换气系统人为管控，杜绝长明灯；
2.供冷暖季，中央空调第天提前1小时开机，提前1小对关机，充分达到供冷、供暖最佳效果；
3.工作日时间段，工程人员对卫生间2次用水设施进行检查，发现设施坏及时维修，杜绝长流水：
4.设备房禁止常明灯，巡查设备房完及时关灯；
5.每月底统计各相关设备用能耗数据，进行对比分析，有效控制成本；

工程应急预案

水管爆裂：
1.建立突发性水管破裂应急处理预案，每月组织工程人员学习《突发爆管应急处理方法》培训学习，每季度开展1次应急爆管处置演练，所有人员培训合格；
2.工程部办公室张贴给排水、消防管网阀门点位平面图，现场主要阀门做标识；
3.每季度对管网主要阀门做开闭试验、阀杆转动无卡涩并涂抹润滑油，对跑冒滴漏的阀门进行及时维修；
4.爆管发生时立即启动应急预案，通知维保单位进行处理，由企业管家发布停水、停供冷/暖空调通知，做好业主/物业使用人安抚工作；
5.故障修复后由客服中心发出恢复通知。
停电：
1.建立突发停电应急处理预案，每月组织工程人员学习《突发停电应急处理方法》培训学习，每季度开展1次应急停电处置演练，所有人员培训合格；
2.当发生停电时，根据停电原因（外部停电或内部设备故障），告知客户停电原因及恢复时间，对重要客户采取临时供电措施；同时组织人员对设施设备故障进行抢修；
3.故障修复后由客服中心发出恢复通知。
燃气泄漏：
1.建立突发燃气泄漏应急处理预案，每月组织项目全员学习《突发燃气泄漏应急处理方法》培训学习，每季度开展1次燃气泄漏检检测，所有人员培训合格；
2.当发生燃气泄漏时，立即启动突发燃气泄漏应急预案，客服中心发布停气通知，告知业主不可开启自用燃气管道阀门；协助燃气公司和消防队进行紧急处理，发现人员昏迷时，应立即将昏迷人员转移至空气流通的地方并采取急救措施，同时通知120，保障业主的生命财产安全；
3.故障修复后由客服中心发出用气通知。

序号

评标项目

分值

评标要点及说明

价格报价（60分）

1

价格

60分

本招标工程的基准价计算规定如下（以元为单位，精确到分）：

（1）有效投标报价=经评审小组审查，通过符合性与完整性评审的报价。

（2）以满足招标文件要求的各投标方最低报价为评标基准价，其价格分为满分。

（3）按照以下方法计算：

各投标方报价得分=（评标基准价÷最终报价）×60分计算

商务技术评审（30分）

2

技术部分

30分

物业服务方案（含管理服务理念、项目管理机构运营方法及管理制度、人员配置、物业管理服务方案、物业维修及管理应急措施等），由谈判小组根据物业服务供应商提供的响应文件及谈判情况进行打分。

3

商务部分

10分

同类项目业绩（提供3份近3年类似项目业绩合同复印件），每提供一份业绩得4分，最高得满分，不提供不得分。

资格证明认证

1

一般性资格审查

/

营业执照或事业单位法人证书满足文件要求

2

/

法定代表人资格证明书

3

/

法定代表人授权委托书

4

/

物业服务供应商承诺声明及未被信用中国网站列入失信黑名单、重大税收违法案件当事人名单查询截图

5

/

关联企业不参与采购活动承诺

7

/

资质证书等

备注：报价、商务技术评审、资格性审查如有一项不满足条件或未提供，将按废标处理。

物业服务支出构成测算（单位：元/月）

序 号

项 目

费 用

1

人工费用

2

行政管理费用

3

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）

4

环境清洁卫生费用

5

绿化养护费用

6

公共秩序维护费用

7

管理设备分摊及固定资产折旧费

8

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9

必要的社区文化、体育活动费用

10

其他

每月合计

元

全年合计

元

序号

项目名称

地点

物业项目总建筑面积

（平方米）

合同年限

备注

（获奖情况等）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10