关于公开征求湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）意见的公告

为进一步加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，我局牵头起草了《湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见建议。有关意见建议可以通过信函、电子邮件等方式向我局反馈。

1.征求意见截止时间：****

2.电子邮件发送至：****@qq.com

3.信函联系地址：湘潭市****

4.联系人：黄 彬 联系电话：0731—****

附件：1.《湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》

2.关于《湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》的起草说明

湘潭市****

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附件1

湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区范围内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，物业管理区****

第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市****会同市财政局负责全市维修资金的指导和监督工作，所属的市物业专项维修资金管理中心（以下简称市管理中心）具体负责本市市区维修资金的交存、使用和管理工作。

区****

第二章 交 存

第六条 同一物业管理区域内，有两户及以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

属于出售公有住房的，售房单位和业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期维修资金交存标准为：

（一）未配备电梯的商品住宅及非住宅每平方米65元，配备电梯的商品住宅及非住宅每平方米115元；

（二）未配备电梯的经济适用房每平方米64元，配备电梯的经济适用房每平方米111元；

（三）别墅每平方米109元；

（四）可登记不动产权的车库、车位每平方米90元。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为本市市区房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

第八条 首期维修资金，由物业买受人在办理商品房买卖合同备案前交存至维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在办理竣工验收备案前交存至维修资金专户。

已售公有住房的购房人应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金交存至售后公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金交存至售后公有住房维修资金专户。

第九条 未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十条 业主交存的维修资金属于业主共有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条 收取维修资金，应当向交存人出具湖南省财政厅统一监制的维修资金专用电子票据。

第十二条 本办法实施前，已建立维修资金的物业中未交存首期维修资金或者未足额交存的，业主应当按照房屋买卖时交存标准一次性补交，市管理中心应当及时通知业主补交，业主委员会配合督促业主交存。

第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期应交存额30%的，市管理中心应当向业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主应当及时续交。

已成立业主大会的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交；尚未成立业主大会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会决定续交方案，或者由业主共同决定续交方案，业主按照续交方案及时续交；续交后的业主分户账面维修资金余额不低于首期维修资金应交存数额。

第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营产生的收入，应当主要用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外。

物业共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充维修资金。

第三章 管 理

第十五条 业主大会成立前，或者业主大会已成立但是未决定维修资金自行管理的，维修资金由市****代行管理，代管的具体工作由市管理中心负责。

已售公有住房提取的维修资金由市管理中心负责管理。

第十六条 市****

市管理中心应当在专户管理银行开立维修资金专户，并与专户管理银行签订专户管理协议。

专户管理银行负责办理维修资金账户的设立、交存、结息、划转、结算、对账等基本业务事项，并提供协议约定的增值服务。

第十七条 维修资金专户下设房屋账户和增值收益统筹账户（以下简称统筹账户）。

（一）房屋账户主要用于核算管理业主和建设单位交存的维修资金、出售公有住房提取的维修资金，以及分配的存储利息和购买国债的增值收益。房屋账户应当以物业管理区****

维修资金应当登记在以房屋户门号设立的分户账名下。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，维修资金应当登记在以物业管理区****

（二）统筹账户主要用于核算管理维修资金存储在银行产生的利息总额与按照本办法第十八条规定计息和列支管理费用后的差额部分资金。统筹账户应当按物业管理区域设账，按幢或单元设分账。

第十八条 维修资金自存入维修资金专户之日起计息。 交存未满一年的按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照同期银行一年期定期存款利率计息，存储利息定期计入业主分户账。

维修资金存款利息实行一年一结，每年6月30日为结息日。

第十九条 市****

维修资金的存储利息和利用维修资金购买国债的增值收益应当转入维修资金滚存使用。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权转移同时过户，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移自动变更。

第二十一条 房屋灭失的，业主可凭本人身份证件、房屋灭失证明、维修资金交存凭证等材料，向市管理中心申请返还房屋分户账和统筹账户中结余的维修资金；公有住房分幢账中结余的维修资金返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存市管理中心。

第二十二条 市管理中心应当每月与专户管理银行核对维修资金账目，每年向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）维修资金管理费用支出情况；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四章 使 用

第二十三条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 维修资金除用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造外，维修、更新和改造过程中所产生的设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等费用可计入维修、更新和改造成本，从维修资金中列支。

经业主共同决定，统筹账户增值收益资金可以用于购买物业维修保险，专用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金管理所需费用，由市管理中心按照同期预算单位标准编制全年预算支出总额（包括人员经费、公用经费、专项经费和其他必要费用），经同级人民政府财政部门审核后，报市人民代表大会或其常务委员会审议批准，最终在维修资金的增值收益中列支解决。

第二十五条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊：

（一）物业共用部位、共用设施设备属于物业管理区域全体业主共有的，由全体业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊；

（二）物业共用部位、共用设施设备属于物业管理区域部分业主共有的，由该部分业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊；

（三）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及建设单位或公有住房售房单位尚未出售物业的，由建设单位或者公有住房售房单位按照尚未售出物业建筑面积所占比例分摊。

第二十七条 已交存维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，差额部分由该业主补足。未交存维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

第二十八条 使用维修资金由物业服务企业、业主委员会或者3名以上相关业主（以下统称申请人）申请。未选举产生业主点击登录查看不能正常履行职责的，由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

使用已售公有住房维修资金由公有住房售房单位申请，也可以由其授权委托的相关单位代为申请。

原申请人因任期届满等原因无法继续组织维修的，应当变更申请人，原申请人应当配合新申请人做好后续工作，原申请材料延续使用。

第二十九条 维修资金的使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

维修资金一般使用是指先经业主表决通过，再使用维修资金进行维修、更新和改造的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金计划使用，是指采取业主一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的，涉及全体业主且单项费用在5万元以下的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金应急使用，是指采取应急程序维修前不用业主表决，维修后向业主公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第三十条 维修资金一般使用和计划使用，应当由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主表决可以采用书面征求意见、电子投票、集体讨论等形式。提倡申请人采用电子投票的形式组织业主进行表决。采用电子投票形式表决的，应当通过市****

第三十一条 维修资金一般使用，按照下列程序办理：

（一）提出申请。申请人根据物业共用部位、共用设施设备损坏情况，向市管理中心提出书面使用申请。市管理中心在3个工作日内进行现场查勘核实，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金分摊范围。

（二）制定方案。属于维修资金使用范围的，申请人根据维修、更新和改造项目制定维修资金使用方案（以下简称使用方案），并在物业管理区****使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目情况、费用预算、分摊范围、施工单位选定方式、竣工验收等内容。

（三）业主表决。使用方案由维修资金分摊范围内的业主依法表决同意，申请人依据表决通过的使用方案选择施工单位。市管理中心将业主表决情况、拟选聘的施工单位等事项在物业管理区****

申请人可以聘请公证机关对表决程序进行监督。

（四）使用备案。公示期满无异议的，申请人持使用方案及预算、业主签名意见表、施工单位选定情况等材料到市管理中心办理维修资金使用备案。符合使用条件的，市管理中心在5个工作日内予以备案。不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人补正。

（五）组织施工。申请人组织施工单位进场施工，并履行施工过程安全生产主体责任，留存维修前、维修中、维修后三个阶段的现场影像资料。

（六）验收结算。工程竣工后，申请人应当组织相关业主、业主委员会、物业服务企业、施工单位，对工程进行验收，并共同签署验收意见。聘请工程监理、设计单位的，监理单位、设计单位应当一同参与验收。工程验收合格并进行工程结算审核后，申请人应当将工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等事项在物业管理区****

结算费用不得超过工程预算金额。确因实际情况需增加维修费用的，超出预算金额的部分应当经相关业主依法表决同意，且公示7日无异议后，一并申请维修资金结算拨付。

（七）资金拨付。公示期满无异议的，申请人持工程竣工验收报告、工程结算审核报告、工程费用发票、公示影像资料、施工合同等材料向市管理中心申请拨付维修资金。申请材料齐备的，市管理中心将维修资金划转至相关单位。

第三十二条 维修资金计划使用，按照下列程序办理：

（一）业主点击登录查看委托的物业服务企业，根据物业共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制维修资金使用计划，使用计划有效期不超过5年，计划使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的5%；

（二）业主委员会或者物业服务企业将维修资金使用计划在物业管理区域显著位置向全体业主公示不少于7日，经业主依法表决同意后，报市管理中心进行备案；

（三）根据维修资金使用计划具体实施项目维修时，按照维修资金一般使用的程序执行，但不再另行组织业主表决。

第三十三条 发生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，可以申请应急使用维修资金：

（一）电梯发生故障的；

（二）消防设施出现故障或者部分设备严重损坏，存在重大火灾隐患的；

（三）楼体外墙饰面和公共构件脱落松动，玻璃幕墙爆裂的；

（四）屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏，经区****

（五）二次供水水泵损坏、供水管道爆裂导致供水中断的；

（六）排水设施因塌陷、堵塞、破裂等造成功能障碍的；

（七）供配电设施设备发生故障，造成停电或者漏电的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况。

本办法第二十五条规定的情形除外。

第三十四条 维修资金应急使用，按照下列程序办理：

（一）提出申请。申请人根据物业共用部位、共用设施设备损坏情况，向市****

涉及电梯、消防设施设备维修改造的，须由专业电梯检验检测机构出具检测报告认定或消防救援机构出具整改通知书。

（二）制定方案。属于维修资金应急使用范围的，申请人根据维修、更新和改造项目制定使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目情况、应急使用原因、费用预算、分摊范围、施工单位选定方式、竣工验收等内容。

（三）公告业主。申请人应当将使用方案在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公告，向相关业主告知说明应急使用维修资金的情况，并留存公告影像资料。

（四）组织施工。公告业主的同时，申请人依据使用方案选择施工单位，组织施工单位进场施工，并履行施工过程安全生产主体责任，留存维修前、维修中、维修后三个阶段的现场影像资料。

申请人应当将选聘施工单位的形式、结果在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公告。

（五）验收结算。工程竣工后，申请人应当组织相关业主、业主委员会、物业服务企业、施工单位，对工程进行验收，并共同签署验收意见。聘请工程监理、设计单位的，监理单位、设计单位应当一同参与验收。工程验收合格并进行工程结算审核后，市****

（六）资金拨付。公示期满无异议的，申请人持工程竣工验收报告、工程结算审核报告、工程费用发票、施工合同等材料向市管理中心申请拨付维修资金。申请材料齐备的，市管理中心将维修资金划转至相关单位。

第三十五条 发生本办法第三十三条所列紧急情况后，申请人未按规定实施维修、更新和改造的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以组织代修，并按照维修资金应急使用程序申请使用维修资金。

第三十六条 使用统筹账户增值收益资金购买电梯设施设备维修保险，须由申请人向市管理中心提出书面申请，并将购买维修保险事项在所涉楼幢（单元）的显著位置公示7日，公示期满后相关业主无书面异议的方可购买，如有书面异议，则转由相关业主依法表决同意后方可购买。统筹账户资金不足的，不足部分经相关业主依法表决同意后，可以使用业主分户账中资金。

《湘潭市****

第三十七条 维修资金使用实行第三方监督服务，具体包括：招标代理服务、工程造价审核服务、监理服务、第三方检测服务等。

对一次使用或单项使用维修资金金额在50万元以下的，申请人应当采取比选或询价方式在三家及以上的施工单位中择优选取一家具有相应资质的施工单位；使用维修资金金额在50万元（含）以上的，申请人应当采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。

维修、更新和改造工程结算应当经具备相应资质的工程造价咨询机构进行审核，并出具结算审核报告。申请人应当通过抽签等公平、公正、公开的方式选取工程造价审核单位。

对于维修、更新和改造技术难度或金额较大的项目，提倡申请人选聘具有相应资质的监理单位对工程实施监理。

市管理中心可以定期向社会公布一批具有相应资质的物业维修单位、工程造价咨询机构、监理单位等名单，供业主委员会、物业服务企业或业主自行选择。

第三十八条 维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造工程费用的维修资金应当划转至施工单位账户；用于支付设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等费用的维修资金，应当划转至设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等单位账户。

第三十九条 相关业主对维修资金使用相关事宜提出异议的，由申请人与异议人协商解决。协商不成的，可由街道办事处（乡镇人民政府）予以调解，也可以通过司法途径解决。

第五章 监 督

第四十条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门的有关规定。市财政局负责对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 维修资金的交存、管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十二条 市****

第四十三条 市管理中心应当建立维修资金查询制度，公开查询渠道，接受业主和公有住房售房单位对其房屋账户、统筹账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会监督。

第四十四条 个人或单位对提交的资料的真实性负责，并承担由此产生的法律责任。在维修资金交存、使用、管理过程中发现违法违规行为的，由相关行政主管部门依法予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十五条 本办法所称相关业主，是指维修资金分摊范围内的业主。

第四十六条 本办法自2026年 月 日起施行，有效期5年。湘潭县、湘乡市****

附件2

关于《湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》的起草说明

为适应新时期物业专项维修资金管理工作的需要，进一步加强和规范湘潭市物业专项维修资金（以下简称维修资金）的归集、管理和使用，切实维护业主合法权益，根据有关法律法规和政策规定，市****牵头起草了《湘潭市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现将起草情况说明如下：

一、制定《办法》的必要性

维修资金是保障物业共用部位、共用设施设备正常使用和维护的专项资金，关系广大业主的切身利益和居住安全。原《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》自****施行以来，在规范维修资金管理、保障物业正常维修等方面发挥了重要作用。截至今年11月底，我市城区累计归集维修资金39.36亿元，累计使用1.08亿元。

随着我市****

二、《办法》制定的依据

《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律法规，参照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），并充分吸收《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《湖南省住房和城乡建设厅 财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）等政策精神，同时借鉴长沙、株洲、衡阳等地的实践经验。

三、《办法》的起草过程

2025年5月，市****启动《办法》修订起草工作。坚持问题导向，在系统学习相关法律法规、扎实调研我市维修资金管理现状、认真分析突出矛盾问题、深入研讨新形势、新动态、新思路的基础上，学习借鉴长沙、株洲、衡阳等城市的经验做法，于8月底形成初稿。随后，通过组织内部讨论、征求局相关科室及二级单位意见、邀请法律顾问审查等方式，对初稿进行了多轮修改完善。2025年10月，两次书面征求市财政局意见，并根据反馈意见进一步优化，形成《办法（征求意见稿）》。

四、《办法》的主要内容与主要变化

《办法》共6章46条，包括总则、交存、管理、使用、监督和附则。相较于原《办法》，本次修订主要体现以下四个方面的变化：

（一）细化交存机制，强化源头归集。一是明确维修资金交存范围为同一物业管理区****

（二）明确职责分工，规范管理运作。一是厘清市****

（三）优化使用程序，提升使用效率。一是拓宽维修资金使用范围，将维修、更新和改造过程中所产生的设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等技术服务费用及购买维修保险费用纳入使用范围；二是解决资金使用申请主体缺失问题，明确规定无业委会或业委会不能正常履职情形下的申请主体；三是优化业主表决规则，维修资金使用由原来的“双三分之二”参与表决且“双三分之二同意”调整为“双三分之二”参与表决且“双过半数”同意；四是丰富资金使用表决方式，新增电子投票形式，提高表决效率；五是细化和界定一般使用、计划使用和应急使用的范围和程序，更具指引性和可操作性；六是建立异议处理机制，维护业主合法权益；七是设立维修资金增值收益统筹账户，探索推行电梯维修保险制度。

（四）健全监督体系，保障资金安全。一是实行维修资金使用前现场查勘核实、事前事中事后公示、资金直接拨付施工单位等制度，防止虚列维修项目和挪用侵占资金，确保业主知情权；二是建立第三方监督服务制度，规范和强化造价审核、施工、监理等行为，解决虚高报价、虚增工程量等问题，确保资金安全、合理使用。

五、其他需要说明的事项

关于首期维修资金交存标准，仍延续《湘潭市****